Итак, вы решили купить квартиру для сдачи в аренду. Отличный выбор, ведь квартиры всегда нужны, студенты обязательно снимут её, а в вашем районе всегда они сдавались дорого. По крайней мере вам так кто-то говорил. Что ж, отличный старт!

Но так ли выгодно сдавать в аренду?

Как я уже писал в обзорной статье о недвижимости ранее, необходимо определится с критериями прибыльности вашего объекта. Так как основную задачу, которую мы будем преследовать — это инвестиции, соответсвенно полагаться будем в основном на доход, генерируемый объектом.

Итак, имеем такие показатели доходности:

Net Operating Income (NOI) — чистый операционный доход. Это весь налогооблагаемая прибыль, которую генерирует объект. То есть все доходы минус все расходы на обслуживание.

Операционный доход

Допустим, вы сдаете квартиру за 15’000 грн., да еще и берете 2’500 грн. за уборку раз в неделю. Вы, также, убедили каким-то образом вашего арендатора платить за стиральную машину 400 грн. в месяц. Значит, ваш доход за год можно рассчитать как: (15’000 + 2’500 + 400) * 12 = 214’800 грн.

При этом, вы платите коммунальные платежи и уборщице. Всё это которые обходится вам в среднем 2’000 грн. в месяц или 24’000 грн. в год. Допустим, вакантность в среднем 7% и еще 20% денег вы потратите на всевозможные ремонты и прочую ерунду.

Итого доходы 214’800 грн.:

  • Доход от аренды: 15’000 грн. * 12 = 180’000 грн
  • Доход от уборки: 2’500 грн. * 12 = 30’000 грн
  • Доход от стиральной машины: 400 грн. * 12 = 4’800 грн

Итого расходы 81’780 грн:

  • Вакантность 214’000 грн. * 7% = 14’980 грн.
  • Обслуживание и ремонт 214’000 грн. * 20% = 42’800 грн.
  • Коммунальные платежи — 24’000 грн.

Таким образом, NOI = 214’800 — 81’780 = 132’220 грн. в год. Совершенно тривиальная арифметика.

Cash on Cash Return (CoC) — соотношение денежного потока к первоначальному взносу. Применимо в случае потеки или любого другого займа.

CoC = NOI / (Первоначальный взнос)

Скажем, вы покупаете квартиру за 1’000’000 грн., при этом первоначальный взнос 200’000 грн., а все остальное вы выплачиваете в течении 10 лет со ставкой 5% годовых (не знаю где вы найдете такой кредит). Получается, что месячные платежи по кредиту будут составлять 8’485.24 грн. или 101’822.89 грн. в год (посчитал я это всё mortgage калькулятором). Для простоты, будем считать, что дополнительных страховок и прочих платежей нет (хоть в реальности конечно нужно их учитывать).

Соответсвенно, имеем CoC = (132’804 — 101’822.89) / 200’000 = 0.154 = 15.4%

Возврат по займу

Положительный CoC сам по себе уже хороший показатель. Ведь это значит, что объект приносит больше денег, чем уходит на обслуживание кредита. А это в свою очередь значит, что понемного квартира становится вашей, тем временем принося дополнительные деньги. В целом, считается, что 8%-12% это уже неплохой показатель, но лучше быть более консервативным в любом случае. Это выше инфляции, при этом недвижимость со временем станет полностью вашей собственностью.

В украинских реалиях это практически недостижимо из-за высоких процентов по кредиту. Единственный вариант — это занять деньги у друзей или партнеров. А это уже совсем другая история.

Capitalization Rate (Cap. Rate) — уровень капитализации. Это отношения NOI к стоимости объекта. Этот показатель более универсальный, чем CoC, так как позволяет оценить доходность объекта недвижимости без привязки к условиям кредита.

Cap. Rate = NOI / Price

В нашем примере капитализация составит 132’804 грн./ 1’000’000 грн. = 0.132 = 13.2%

Уровень капитализации

Нормы капитализации для украинского рынка я найти не смог. Рынок США колеблется в диапазоне 4% — 10%. Однако, здравый смысл подсказывает, что с учетом рисков Cap. Rate должен быть хотя бы на уровне 1.5x инфляции. Т.е в нашей стране это 15% и выше.

Можно также полагаться на учетную ставку НБУ которая на момент написания составляет 18%. Это бы позволило получить прибыль на уровне не меньше, чем стоимость денег в принципе. Таким образом, получаем диапазон в 15% — 18%. Думаю, что найти объекты с такой капитализацией хоть и трудно, но возможно.

Я бы назвал этот показатель наиболее значимым и ориентировался в основном на него при оценке доходности объекта недвижимости.

Расходная часть NOI

По сути, список переменных, с которыми приходиться работать выглядит примерно так:

  • Цена объекта;
  • Расходы на приобретение недвижимости;
  • Ежегодные расходы на обслуживание объекта;
  • Первоначальный взнос по кредиту;
  • Ежегодные расходы на обслуживание кредита, если есть;
  • Ежегодный доход от аренды;
  • Уровень инфляции в стране;
  • Учетная ставка Национального Банка Украины;
  • Налоги.

Налогообложение пока опустим, так как налоги придется платить в любом случае в любом варианте инвестирования. Тема минимизации налогов — отдельная тема и не будет рассмотрена в этой статье.

В целом, все переменные нам известны кроме трех: расходы на заключение сделки, расходы на содержание и сама цена. Всё остальное достаточно просто посчитать или найти.

А почему цена — переменная?

Действительно, цена, кажется наиболее понятна и после договоренности должна оставаться неизменной. Однако, есть ремонт. После уплаты всех пошлин и налогов, скорее всего хоть минимальный, но ремонт будет необходим.

Стоимость доведения недвижимость до состояния, в котором её можно будет сдать за желаемую цену — это и есть та переменная, которая включается в цену и которую нужно бы подсчитать.

Уверен, каждый в своей жизни пережил ремонт и знает, что предсказать затраты на такой ремонт — задача не из простых. Поэтому, всегда лучше потрать немного больше денег на аудит помещения или здания перед покупкой. Таким образом вы будете знать больше и сможете лучше оценить будущие затраты.

Более того, до заключения сделки , очень разумно будет пригласить несколько строительных бригад для оценки стоимости ремонта. Это также даст вам возможность снизить цену продажи, указав на дефекты.

Расходы на приобретение

По большому счету, они состоят из суммы нескольких взносов, комиссий и затрат. Совершенно неизбежными будут:

  • 1% — взнос в пенсионный фонд (платить в кассу);
  • 1% — комиссия государству за нотариальное действие (платить нотариусу);
  • 2000 грн. (или около того) — комиссия нотариусу за его работу.
Комиссии и затраты на покупку

Остальные, которые теоретически можно избежать, но на практике всё равно придется платить:

  • 5% — комиссия риэлтора. На самом деле вполне можно договориться о 2.5%—3%;
  • 1000 грн. и больше — затраты на осмотр электропроводки, газовой системы и прочие проверки, которые вы считаете целесообразным провести;
  • до 500 грн. — запросы в разные реестры на предмет залога объекта и всего такого.
  • около 900 грн. — запрос на оценку недвижимости и получение соответствующей справки (теоретически, это может заплатить риэлтор)

Это всё не так сложно. А вероятность того, что появятся какие-либо непредвиденные расходы при закрытии сделки не так велика. С жилой и коммерческой недвижимостью дела обстоят приблизительно одинаково.

Расходы на обслуживание

Затраты на поддержание вашего офиса, магазина или квартиры во время эксплуатации — это, в большей степени,— лотерея. Рассчитать сколько вы будете тратить на это с точностью до копейки у вас точно не выйдет, но вот некоторые из них вы всё же можете предсказать. Итак, имеем следующие категории:

Вакантность (5%—10%). Среднее количество времени, которое ваш объект будет стоять без арендатора и не приносить доход. Надежнее всего будет спросить у собственников аналогичных объектов и узнать их вакантость.

Не стоит пренебрегать этой частью расходов, так как это существенная и, зачастую, недооцененная статья.

Налоги на недвижимость. Сильно зависит от вашей покупки и может составлять серьезную часть. Лучше проконсультироваться с юристом или спросить у риэлтора (менее надежно);

Расходы на текущий ремонт. Этот пункт можно переложить на арендатора, но это не всегда сработает. Поэтому в расчетах учитывайте, что порядка 15% от всех доходов уйдет на текущий ремонт. Не думайте, что всё обойдется.

Коммунальные услуги. Убедитесь, что энергоэффективность вашей покупки более-менее на уровне. Платить за отопление массу денег зимой никто не захочет и это будет, прежде всего, ваш расход. Узнайте всё тарифы на отопление, электричество, вывоз мусора, уборку территории и прочее.

Большой ремонт. Раз в двадцать лет вам придется ремонтировать что-то вроде крыши. Идентифицируйте ваши большие, но редкие категории затрат и понемногу откладывайте деньги на них. Скажем, если вы покупаете дом и ремонт крыши обойдется вам 10’000 долл., то следует разделить эту сумму на 20 лет и вы получите сумму, которую следует включить в ежегодный расход.

Сделайте сразу банковский счет, на который вы будете переодически откладывать деньги на такой ремонт. Именно поэтому квартира на последнем этаже будет стоить дороже.

Примеры расчетов

Таблица с расчетами в Google Drive доступна по ссылке. Скачать


Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *