При изучении украинских сайтов о недвижимости, складывается впечатление, что подход не менялся веками. Кажется, что рынок сильно стагнировал и прибывает в обморочном состоянии.

Вот читаю статьи и вижу, в основном, следующие заголовки:

Киевское агентство недвижимости

В первую очередь нужно определить, в каком состоянии находится рынок…

Далее…

Новости «Сегодня»

Снова о том, как дешевеет недвижимость, о том, что состояние рынка не годится и всё такое. Смотрим дальше:

Сайт объявлений

Опять же видим «анализ рынка», подсчет каких-то индикаторов. Больше всего меня забавляет показатель «изменения за последнюю неделю«.Серьезно? Вы и вправду можете подсчитать реальное изменение цены с точностью до одной десятой каждую неделю?

Это смешно.

Раздел недвижимости на Minfin.com.ua

На Минфине первый вариант заработать — это купить и потом продать дороже.

Инвестиции или спекуляции?

Прочитав с десяток отечественных статей об инвестициях в недвижимость, становится ясно, что с инвестициями особо никто не заморачивается. В первую очередь, под этим понятием имеется ввиду операция купить дешевле в надежде продать дороже.

Инвестиции vs. Спекуляции

Именно поэтому в статьях так много внимания уделяется «обзору рынка» и тенденциям. Предсказывать цену чего-либо имеет смысл только, если вы планируете это продать.

Такой подход сложно назвать иначе, как спекуляцией. В книге Intelligent Investor автора Ben Graham — отца всего инвестиционного мира — четко разделены понятия спекуляций и инвестиций:

“An investment operation is one which, on thorough analysis, promises safety of principal and a satisfactory return. Operations not meeting these requirements are speculative.”

Операция инвестирования — это та, которая через тщательный анализ, обещает сохранность капитала и удовлетворительный доход. Операции, не отвечающие этим требованиям, являются спекулятивными.

Очевидно, что купи/продай не подходит под эти требования. А значит и статьи об инвестировании должны называться, например: «Как быстро нажиться на изменении цены квартиры?». Так, кажется, будет честнее.

Такой подход к делу подразумевает краткосрочность вложений. Зачем вам знать недельные изменения цены на вашу квартиру, если продавать её не собираетесь?

Инвестиция — это такая покупка, которую вы бы сделали даже, если купленную вещь впоследствии невозможно продать.

Например, вы покупаете диван. Проверяете ли вы его стоимость каждый день после покупки? Вероятно, что нет. Это значит, что вы инвестировали в собственный комфорт и вас устраивает «доход» от этой инвестиции. И совсем не важно сколько за ваш диван предложит сосед.

Конечно, это не значит, что весь неликвид — это хорошо. Это также не значит, что любая ликвидная покупка — спекуляция. Ключевое отличие в том, с какой целью совершена операция.

Однокомнатные квартиры в новостройках

Стереотип вложения в украинскую недвижимость — это покупка одно- или двухкомнатной квартиры в строящемся доме. О коммерческих площадях написано в разы меньше.

Конечно, квартиры понятней и дешевле. Без особых знаний каждый может догадаться, что квартиры нужны всем и всегда. Что на этапе строительства купить дешевле, чем после постройки. И так далее.

Однако, зачем ограничиваться только этим вариантом, ведь есть масса других способов. Помимо квартир существует целый ряд возможностей:

  • Офисная недвижимость
  • Магазины и салоны
  • Паевое участие в фондах (не очень-то оно развито, правда)
  • Различные киоски, палатки, парковочные места
  • Частные дома (жилая недвижимость)
  • И т.д.

Суммируя, я хочу сказать, что вместо купи-продай куда интересней сдавать недвижимость в аренду. Или получать прибыль любым другим способом. Основная идея — завладеть активом, который бы генерировал прибыль, держать этот актив как можно дольше и генерировать как можно больше.

Как рассчитать прибыльность?

Я предлагаю сфокусироваться на прибыльности вместо оценки «рынка» и перспектив цены на объект. Я буду исходить из принципа, что не важно сколько стоит объект, главное на сколько этот актив выгодный.

Для этого нам потребуются следующие понятия:

NOI — Net Operating Income. Чистый операционный доход. Это сумма дохода в год за вычетом расходов. Другими словами чистая прибыль, подлежащая налогообложению. Например, вы получаете от аренды 10’000 грн в год, тратите на обновление обоев и мытье окон 1’000 грн. Значит, NOI = 10’000 грн — 1’000 грн = 9’000 грн.

Cap. rate — Capitalization rate. Коэффициент капитализации. Это NOI поделенный на текущую рыночную стоимость актива. Скажем, ваша прибыль составила 9’000 грн., а актив стоит 100’000 грн. Значит, Cap. rate = 9’000 грн. ÷ 100’000 грн = 0.09 или 9%.

Этого уже достаточно для первичной оценки, если вы решили покупать all cash (всё за наличные). Пример с ипотекой или другим способом кредитования отложим на будущее.

Итак, приступим. Все цены указаны в грн в год:

НазваниеЦенаКомиссияРемонтВсегоАрендаСодержаниеNOICap.rate
Офис500’00025’00030’000555’00080’00010’00070’00012.6%
Магазин800’00040’0000840’000100’00010’00090’00010.7%
Квартира900’00045’000100’0001’045’00090’00015’00075’0008.3%

Гипотетические расчеты прибыльности недвижимости.

  • Цена — цена за объект;
  • Комиссия — риелторская комиссия + услуги нотариуса + расходы на заключение сделки;
  • Ремонт — дополнительные расходы на ремонт помещения;
  • Аренда — сумма предполагаемой аренды в год;
  • Содержание — сумма в год, которую необходимо заплатить на содержание недвижимости;
  • NOI — налогооблагаемый доход;
  • Cap. rate — уровень капитализации.

Это, конечно же, самый примитивный анализ и он дает только первичную оценку качества объекта. При желании, можно рассчитать массу других показателей. К слову, прибыльность недвижимости менее 10% я бы не рассматривал как выгодное вложение средств.

Этот пример только иллюстрирует сам подход. Конечно, такие факторы, как локация, тип объекта, его характеристики и прочее, имеют огромную роль. Но эта роль существует только в рамках расчета прибыльности и ликвидности.

По сути, нет никакой разницы, берете вы квартиру, офис или магазин. Также, нет разницы будет ли дорожать недвижимость, дешеветь или останется на том же месте. Если вы не собираетесь её продавать, то эта информация, как минимум, вторична.

Два слова о риелторах

Это отдельная категория людей. Встретить профессионала в этой сфере — большая удача. Люди, которые имеют в своем арсенале слово «капитализация» — огромная редкость.

Скорее всего, подсчет прибыльности будет производиться по методу: «Смотри, в другом конце города такое сдается за 1’000 в месяц. Покупай за 150’000 — это 8% годовых, а это, кстати, очень много».

Никто не будет разбираться за вас в том, что есть масса расходов, вакантность, налоги, ремонтные работы, миллион других платежей.

Никто не будет проводить анализ арендных ставок в окрестности, аналогичных предложений и уровня вакантности помещений. Это ваша задача: учесть все нюансы, проанализировать и принять решение.

Риелтор, в том виде, как сейчас, — это человек, который берет драконовскую комиссию за то, что открывает вам дверь и помогает в оформлении. Весь анализ на ваших плечах

Класс, только где взять деньги?

В развитых странах существует ипотечное кредитование. И не такое, которое предусматривает переплату в десять раз, а нормальное. Люди вносят 10-20% от стоимости объекта, а остальное берут в ипотеку на 30 лет под 4.5% или вроде того.

В Украине такого нет. И не предвидится. Из реальных способов вложить деньги в недвижимость остается:

Паевое участие в фондах. Минус этого мероприятия в том, что нужно разбираться в этих фондах. Непонятно кто им руководит, как это всё регулируется законом, что будет, если фонд объявит себя банкротом? Во что фонд в принципе вкладывает деньги и прочее?

Это и есть плата за отсутствие денег. Раз нет капитала, чтоб управлять самому, придется изучать как управляют другие и надеяться на них.

Найти партнера. Если сложилось так, что у вас есть друг, готовый вложить 100’000 долларов в такое мероприятие, то вам повезло. Вероятно, что такого друга нет, но это не значит, что он не появится.

Уверяю вас, если вы найдете выгодную сделку, то партнер появится (или пиши мне). В нашей стране большая проблема с капиталом. В других странах — с выгодными сделками.

Скопить. Всегда можно начать с малого. Скопить 10’000 долларов — задача не из простых, но посильная. Этой суммы будет достаточно, чтобы начать. А там видно будет.

Может быть в светлом будущем, когда инфляция достигнет 5% в год, а рост ВВП будет 3.5%, ипотечное кредитование вернется в страну и можно будет взять кредит в банке. Но на сегодня — это утопия.

В заключении…

Скажем, на рынке харьковской недвижимости на сегодня довольно много интересных сделок. Необходимо изучать рынок, считать прибыльность объектов, ходить на просмотры и однажды что-нибудь подвернется.

Уверен, в других городах ситуация аналогичная. Получая понемногу опыт, можно подготовиться к новым возможностям.

Как иначе вы и не поймете, что в стране «покращення»?


1 комментарий

Как посчитать доходность недвижимости? - Кублоид · 04.02.2019 в 00:10

[…] я уже писал в обзорной статье о недвижимости ранее, необходимо определится с критериями […]

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *