Під час вивчення українських сайтів про нерухомість, складається враження, що підхід не змінювався століттями. Здається, що ринок сильно стагнировал і перебуває в непритомному стані.

Ось читаю статті і бачу, переважно, такі заголовки:


Київське агентство нерухомості

В першу чергу потрібно визначити, в якому стані знаходиться ринок …

Далі …


Новини «Сегодня»

Знову про те, як дешевшає нерухомість, про те, що стан ринку не годиться і все таке інше. Дивимося далі:


Сайт оголошень

Знову ж бачимо «аналіз ринку», підрахунок якихось індикаторів. Найбільше мене тішить показник «зміни за останній тиждень« .Серйозно? Ви й справді можете підрахувати реальну зміну ціни з точністю до однієї десятої щотижня?

Це смішно.


Розділ нерухомості на Minfin.com.ua

На Мінфіні перший варіант заробити – це купити та потім продати дорожче.

Інвестиції чи спекуляції?

Прочитавши з десяток вітчизняних статей про інвестиції в нерухомість, стає зрозуміло, що з інвестиціями, особливо, ніхто не заморочується. В першу чергу, під цим поняттям мається на увазі операція купити дешевше в надії продати дорожче.


Інвестиції vs. спекуляції

Саме тому в статтях так багато уваги приділяється «огляду ринку» і тенденціям. Передбачати ціну чогось має сенс тільки, якщо ви плануєте це продати.

Такий підхід складно назвати інакше, як спекуляцією. У книзі Intelligent Investor автора Ben Graham – батька всього інвестиційного світу – чітко розділені поняття спекуляцій та інвестицій:

“An investment operation is one which, on thorough analysis, promises safety of principal and a satisfactory return. Operations not meeting these requirements are speculative.”

Операція інвестування – це та, яка через ретельний аналіз, обіцяє збереження капіталу і задовільний дохід. Операції, що не відповідають цим вимогам, є спекулятивними.

Очевидно, що купи / продай не підходить під ці вимоги. А тому і статті про інвестування повинні називатися, наприклад: «Як швидко нажитися на зміні ціни квартири?». Так, здається, буде чесніше.

Такий підхід до справи передбачає короткостроковість вкладень. Навіщо вам знати тижневі зміни ціни на вашу квартиру, якщо продавати її не збираєтеся?

Інвестиція – це така покупка, яку ви б зробили навіть, якщо куплену річ згодом неможливо продати.

Наприклад, ви купуєте диван. Перевіряєте Ви його вартість кожен день після купівлі? Ймовірно, що ні. Це означає, що ви інвестували у власний комфорт і вас влаштовує «дохід» від цієї інвестиції.

І зовсім неважливо скільки за ваш диван запропонує сусід.

Звичайно, це не означає, що весь неліквід – це добре. Це також не означає, що будь-яка ліквідна покупка – спекуляція. Ключова відмінність в тому, з якою метою зроблена операція.

Однокімнатні квартири в новобудовах

Стереотип вкладення в українську нерухомість – це купівля одно- або двокімнатної квартири в споруджуваному будинку. Про комерційні площі написано в рази менше.

Звичайно, квартири зрозуміліше і дешевше. Без особливих знань кожен може здогадатися, що квартири потрібні всім і завжди. Що на етапі будівництва купити дешевше, ніж після будівництва. І так далі.

Однак, навіщо обмежуватися лише цим варіантом, адже є маса інших способів. Крім квартир існує цілий ряд можливостей:

  • Офісна нерухомість
  • Магазини та салони
  • Пайова участь у фондах (не дуже-то це розвинено, правда)
  • Різні кіоски, намети, паркувальні місця
  • Приватні будинки (житлова нерухомість)
  • І т.д.

Підсумовуючи, я хочу сказати, що замість купи-продай куди цікавіше здавати нерухомість в оренду. Або отримувати прибуток будь-яким іншим способом. Основна ідея – заволодіти активом, який би генерував прибуток, тримати цей актив якомога довше і генерувати якомога більше.

Як розрахувати прибутковість?

Я пропоную сфокусуватися на прибутковості замість оцінки «ринку» і перспектив ціни на об’єкт. Я виходитиму з принципу, що не важливо скільки коштує об’єкт, головне на скільки цей актив вигідний.

Для цього нам потрібні наступні поняття:

NOI – Net Operating Income. Чистий операційний дохід. Це сума доходу в рік з відніманням витрат. Іншими словами чистий прибуток, що підлягає оподаткуванню. Наприклад, ви отримуєте від оренди 10’000 грн в рік, витрачаєте на оновлення шпалер і миття вікон 1’000 грн. Тобто, NOI = 10’000 грн – 1’000 грн = 9’000 грн.

Cap. rate – Capitalization rate. Коефіцієнт капіталізації. Це NOI поділений на поточну ринкову вартість активу. Скажімо, ваш прибуток склав 9’000 грн, а актив вартує 100’000 грн. Отримуємо: Cap. rate = 9’000 грн ÷ 100’000 грн = 0.09 або 9%.

Цього вже достатньо для первинної оцінки, якщо ви вирішили купувати all cash (все за готівку). Приклад з іпотекою або іншим способом кредитування відкладемо на майбутнє. Отже, почнемо. Всі ціни вказані в грн на рік:

НазваЦінаКомісіяРемонтВсьогоОрендаУтриманняNOICap.rate
Офіс500’00025’00030’000555’00080’00010’00070’00012.6%
Магазин800’00040’0000840’000100’00010’00090’00010.7%
Квартира900’00045’000100’0001’045’00090’00015’00075’0008.3%

Гіпотетичні розрахунки прибутковості нерухомості.

  • Ціна – за об’єкт;
  • Комісія – ріелторська комісія + послуги нотаріуса + витрати на укладання угоди;
  • Ремонт – додаткові витрати на ремонт приміщення;
  • Оренда – сума передбачуваної оренди в рік;
  • Утримання – сума в рік, яку необхідно заплатити на утримання нерухомості;
  • NOI – оподатковуваний дохід;
  • Cap. rate – рівень капіталізації.

Це, звичайно ж, найпримітивніший аналіз і він дає тільки первинну оцінку якості об’єкта. За бажанням, можна розрахувати масу інших показників. До слова, прибутковість нерухомості менш як 10% я б не розглядав, як вигідне вкладення коштів.

Цей приклад тільки ілюструє сам підхід. Звичайно, такі фактори, як локація, тип об’єкта, його характеристики та інше, мають величезну роль. Але ця роль існує тільки в рамках розрахунку прибутковості та ліквідності.

По суті, немає ніякої різниці, берете ви квартиру, офіс або магазин. Також, немає різниці чи дорожчатиме нерухомість, дешевшатиме або ціна залишиться на тому ж місці. Якщо ви не збираєтеся її продавати, то ця інформація, як мінімум, вторинна.

Два слова про ріелторів

Це окрема категорія людей. Зустріти професіонала в цій сфері – вдача. Люди, які мають в своєму арсеналі слово «капіталізація» – величезна рідкість.

Швидше за все, підрахунок прибутковості буде відбуватися таким чином: «Дивись, в іншому кінці міста таке здається за 1’000 на місяць. Купуй за 150’000 – це 8% річних, а це, до речі, дуже багато ».

Ніхто не буде розбиратися за вас в тому, що є маса витрат, вакантність, податки, ремонтні роботи, мільйон інших платежів.

Ніхто не буде проводити аналіз орендних ставок на околиці, аналогічних пропозицій і рівня вакантності приміщень. Це ваше завдання: врахувати всі нюанси, проаналізувати та прийняти рішення.

Ріелтор, в тому вигляді, як зараз, – це людина, яка бере драконівську комісію за те, що відкриває вам двері та допомагає в оформленні. Весь аналіз на ваших плечах

Клас, тільки де взяти гроші?

У розвинених країнах існує іпотечне кредитування. І не таке, яке передбачає переплату в десять разів, а нормальне. Люди вносять 10-20% від вартості об’єкта, а решту беруть в іпотеку на 30 років під 4,5% або щось подібне до того.

В Україні такого немає. І не передбачається. З реальних способів вкласти гроші в нерухомість залишається:

Пайова участь у фондах. Мінус цього заходу в тому, що потрібно розбиратися в цих фондах. Незрозуміло хто ними керує, як це все регулюється законом, що буде, якщо фонд оголосить себе банкрутом? У що фонд, в принципі, вкладає гроші та інше?

Це і є плата за відсутність грошей. Якщо немає капіталу, щоб керувати самому, доведеться вивчати як керують інші та сподіватися на них.

Знайти партнера. Якщо склалося так, що у вас є друг, готовий вкласти 100’000 доларів в такий захід, то вам пощастило. Ймовірно, що такого друга немає, але це не означає, що він не з’явиться.

Запевняю вас, якщо ви знайдете вигідну угоду, то партнер з’явиться (або пиши мені). У нашій країні велика проблема з капіталом. В інших країнах – з вигідними угодами.

Зібрати. Завжди можна почати з малого. Зібрати 10’000 доларів – завдання не з простих, але до снаги. Цієї суми буде достатньо, щоб почати. А там видно буде. Можливо в світлому майбутньому, коли інфляція досягне 5% в рік, а зростання ВВП буде 3.5%, іпотечне кредитування повернеться в країну і можна буде взяти кредит в банку. Але на сьогодні – це утопія.

На завершення…

Скажімо, на ринку харківської нерухомості на сьогодні доволі багато цікавих угод. Необхідно вивчати ринок, рахувати прибутковість об’єктів, ходити на перегляди. Одного разу що-небудь знайдеться.

Упевнений, в інших містах ситуація аналогічна. Отримуючи потроху досвід, можна підготуватися до нових можливостей.

Як інакше ви і не зрозумієте, що в країні «покращення»?

Категорії: Нерухомість

Залишити відповідь

Ваша e-mail адреса не оприлюднюватиметься. Обов’язкові поля позначені *